지목 변경 A to Z: 토지 지목별 용도 변경 절차와 허가 받기 유리한 조건

📌 목차

• 1. 임야 – 산림 보전용 땅
• 2. 전(밭) – 경작용 농지
• 3. 답(논) – 수로가 필요한 농지
• 4. 잡종지 – 잡다한 용도 허용
• 5. 대지 – 건축이 가능한 땅
• 6. 묘지 – 분묘 설치 용도
• 7. 하천·구거·도로 – 공공 지목
• 8. 그린벨트나 보전관리지역이라면 가능할까?
• 9. 마무리

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※ 용어 간단 설명

지목: 토지대장에 등록된 땅의 ‘현재 상태’를 말합니다. (예: 임야, 전, 대지 등)

용도지역: 국토계획상 그 땅이 어떤 용도로 쓰이게 할지를 정한 구역입니다. (예: 계획관리지역, 보전관리지역 등)

계획관리지역: 일정한 개발이 허용되는 지역으로, 건축 가능성이 있는 지역입니다.

농업진흥지역: 농사를 장려하고 보전하기 위한 지역으로, 개발이 엄격히 제한됩니다.

산지전용허가: 임야를 다른 용도로 바꾸기 위한 허가

농지전용허가: 농지를 건축·창고 등 비농업용으로 바꾸기 위한 허가

접도조건: 건축 가능 여부를 결정하는 핵심 조건으로, 폭 4m 이상 도로에 최소 2m 이상 접해야 함



※ 참고: 용도변경과 지목변경은 다릅니다.
용도변경은 '이 땅을 다르게 쓰기 위한 허가'이고, 지목변경은 '그에 따라 토지대장상 이름을 바꾸는 절차'입니다.
보통은 용도변경 허가(산지전용허가, 농지전용허가)를 먼저 받고 → 지목변경을 나중에 신청하는 구조입니다.

 

1. 임야 – 산림 보전용 땅

임야 용도변경은 많은 분들이 펜션, 농막, 창고 설치 등을 위해 가장 먼저 고려하는 절차입니다.
임야는 대표적인 개발제한형 토지로, 그 자체로는 농사도, 건축도 불가능합니다.
하지만 산지전용허가를 통해 지목을 농지, 잡종지 또는 대지 등으로 변경한 뒤,
정해진 목적에 따라 사용할 수 있습니다.

 

농사를 지으려면?
→ 산지전용허가를 받고 ‘전’(밭) 또는 ‘답’(논)으로 지목 변경 필요

 

농막이나 창고를 지으려면?
→ 산지전용허가로 용도를 변경한 뒤, 영농 목적에 부합하는 시설로 신청

 

펜션, 캠핑장, 산장 등을 운영하려면?
→ 산지전용허가 + 건축허가 + 사업계획 승인 필요
→ 대지 또는 잡종지로 전용 후 가능

 

✅ 대지나 잡종지로 용도 변경 허가 가능성 높은 조건 (산지전용허가 및 건축허가 목적)

- 계획관리지역에 위치한 임야

- 경사도 25도 이하, 배수 양호한 지형

- 폭 4m 이상 도로에 최소 2m 이상 접한 경우 (접도 조건)

- 주변에 유사한 허가 사례가 있거나, 지자체의 관광 활성화 계획과 부합하는 경우

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2. 전(밭) – 경작용 농지

전답 용도변경을 고려하는 경우, 특히 농막 설치나 건축을 위한 허가를 받고자 한다면 해당 농지가 농업진흥지역인지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

‘전’ 지목의 땅은 농사 외 다른 용도로 활용하려면

농지전용허가를 받아야 합니다.
특히 ‘농업진흥지역’ 내에 포함된 경우라면
사실상 전용이 불가능하거나 매우 어렵습니다.

 

농막, 창고 설치 목적
→ 농지전용허가 + 건축허가 필요
→ 일부는 '농지의 일시사용허가'로 대체 가능

 

대지로 전용해 주택, 상가, 숙박업소 짓기
→ 농지전용허가 후 지목변경 + 건축허가 순서

✅ 대지로 용도 변경 허가 가능성 높은 조건 (해당 용도에 따른 전용허가 및 건축허가 기준)

 

- 농업진흥지역이 아닌 일반농지

- 일정 기간 이상 경작하지 않은 휴경지

- 도로나 대지와 인접한 구획

- 계획관리지역에 속한 경우

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3. 답(논) – 수로가 필요한 농지

답 지목의 토지는 전보다도 전용이 까다롭기 때문에 전답 용도변경 중에서도 특히 주의가 필요합니다.

‘답’은 물이 필요한 논이기 때문에,
전보다도 전용이 까다롭고 배수 대책이 필수입니다.

 

창고나 농막 설치
→ 농지전용허가 시, 배수 처리 계획을 반드시 제출해야 함

 

시설재배, 비닐하우스 등 설치 시에도 동일

개발 목적 지목변경(잡종지, 대지)은 가능하나 쉽지 않음

 

✅ 전용 허가 가능성이 높은 조건 (농지전용허가 목적)

- 계획관리지역이며 배수가 자연스럽게 가능한 지형

- 기존 수로와 멀리 떨어진 위치

- 농업진흥지역 외

 

※ 참고: 논을 밭으로 지목만 바꾼다고 개발이 쉬워지진 않습니다.

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4. 잡종지 – 잡다한 용도 허용

‘잡종지’는 도로, 공터, 구거 등 복합적으로 사용돼온 땅을 말합니다.
상대적으로 규제가 덜하며, 용도 변경 없이도 활용 가능한 범위가 넓습니다.

 

소규모 창고나 농막, 비닐하우스 설치 가능

건축허가만 받으면 바로 건물 신축 가능 (용도지역에 따라 제한)

 

✅ 건축 허가 가능성이 높은 조건

- 계획관리지역에 위치

- 4m 이상 도로 접도 조건 충족

- 기반시설이 인접해 있어 공사 부담이 적을 경우

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5. 대지 – 건축이 가능한 땅

‘대지’는 원칙적으로 건축 목적에 적합한 지목이므로
별도의 지목 변경 없이 용도지역과 건축법 기준만 충족하면 바로 활용이 가능합니다.

주택, 상가, 숙박시설 등 대부분 가능

 

다만, 계획관리지역 외 지역이거나

건축 제한이 있는 문화재 보호구역 등은 별도 심의 필요

 

✅ 활용이 쉬운 조건

- 계획관리지역 또는 도시지역

- 상하수도, 전기 등 기반시설 완비

- 건폐율·용적률 기준 충족

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6. 묘지 – 분묘 설치 용도

‘묘지’ 지목은 일반적인 용도로 전환이 어렵고,
지목 변경이 허용되는 경우는 매우 제한적입니다.

 

장기 미사용 상태이거나, 도시계획구역 내 편입된 경우
→ 이장(이전) 후 용도 변경 가능성 존재

그 외 일반 묘지는 개발·전용 사실상 불가능

 

✅ 예외 허용 사례

- 선산 중 일부가 도시계획 도로에 편입된 경우

- 장사법상 사용 기간이 만료된 가족묘지

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7. 하천·구거·도로 – 공공 지목

이 지목들은 개인이 함부로 용도 변경하거나 개발할 수 없습니다.
국가 또는 지자체 소유인 경우가 많으며,
협의를 통해 매입하거나 편입해 사용하는 방식 외에는 활용이 거의 불가능합니다.

 

✅ 예외 가능성

- 개발사업 부지 내 포함되어 협의 매입 후 일시사용

- 소규모 하천 일부 구간에 대해 사용 승인을 받은 사례

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8. 그린벨트나 보전관리지역이라면 가능할까?

‘보전관리지역’과 ‘그린벨트(개발제한구역)’에 속한 토지의 경우, 많은 분들이 용도변경이나 건축이 어느 정도 가능할 것이라 기대하지만, 현실적으로는 매우 어렵고 제한적인 예외만 존재합니다.

 

보전관리지역은 국토계획법상 개발 억제 구역으로, 자연훼손을 최소화하는 일부 농업·임업 목적의 시설만 예외적으로 허용됩니다. 그마저도 지자체 판단에 따라 다르며, 허가 사례 자체도 흔치 않습니다.

 

그린벨트(개발제한구역)는 더욱 엄격하게 제한되며, 지목 변경 자체가 사실상 불가능하고, 개인이 주거용이나 상업용 건축을 하려는 경우에는 허가가 거의 나지 않습니다.

✅ 그린벨트에서 제한적으로 허용되는 사례

 

- 지정 전에 존재한 건물의 보수·유지 수준에서 허용

- 지자체 공공사업 목적에 한해 개발 허용

📌 결론적으로: “보전관리지역은 일부 가능성이 있을 수 있지만, 그린벨트는 현실적으로 건축이나 용도변경이 거의 불가능한 지역”으로 이해하시는 것이 정확합니다.

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9. 마무리

🟡토지는 겉보기보다 훨씬 복잡한 속성을 지니고 있습니다.
지목만 같다고 해서 전부 같은 용도 변경이 가능한 게 아니며,
용도지역, 도로 조건, 주변 환경, 지자체 정책 등 복합적인 요소가 작용합니다.

허가가 날 수 있는 땅인지 아닌지를 판단하려면,
지목과 용도지역부터 정확히 파악하고, 해당 지자체에 문의하거나 전문가의 도움을 받는 것이 중요합니다.

 

🔗 토지이용규제정보는 ‘이음(e-um)’ 국가공간정보포털에서 확인할 수 있습니다.
사이트 주소: https://www.eum.go.kr

이음 사이트 접속 후, 상단 메뉴에서 “토지이용계획 열람”을 선택하고
지번을 입력하면 용도지역·용도지구·용도구역 등 토지이용규제를 확인할 수 있습니다.

 

 

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