집이 경매로 넘어가기까지 단계별 대응 방법 정리

대출금을 제때 상환하지 못하면 '경매 개시' 통보를 받을 수 있습니다.
이러한 상황은 막막하고 두려울 수 있지만, 아직 모든 희망이 사라진 것은 아닙니다.
경매 절차가 시작되기 전이나 진행 중에도 상황을 개선할 수 있는 방법들이 존재합니다.

이 글에서는 경매 절차의 흐름과,

내 집을 지키기 위해 활용할 수 있는 제도들(워크아웃, 개인회생 등)을 설명해보겠습니다.

📌 목차

• 1. 경매 절차의 시작과 '돌이킬 수 있는 시점'은 언제일까?
• 2. 경매를 막기 위해 현실적으로 할 수 있는 방법들
• 3. 개인회생으로 내 집을 지킬 수 있을까?
• 4. 경매 절차에서 지금 내가 할 수 있는 일은?
• 5. 결론 – “경매를 막을 수 있을까?”에 대한 현실적인 답변

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1. 경매 절차의 시작과 '돌이킬 수 있는 시점'은 언제일까?

집을 담보로 대출을 받은 후 연체가 발생하면, 금융기관(채권자)은 법원에 경매를 신청합니다.

법원이 경매개시결정을 내리면, 등기부등본에 ‘압류’ 사실이 기재됩니다.

이후 입찰 공고 → 입찰 진행 → 낙찰 → 명도(집 비우기) 순으로 절차가 이어집니다.

 

📌 중요한 건, 경매가 개시되더라도 ‘낙찰되기 전’까지는 대응할 시간이 남아 있다는 점입니다.

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2. 경매를 막기 위해 현실적으로 할 수 있는 방법들

✅ (1) 대출금 일부 상환 및 채권자와의 협상

경매가 신청되었더라도, 채권자(은행 등)와 협상할 수 있습니다.

일부 금액을 먼저 상환하고 경매 취하 요청을 하거나,
분할 상환 계획을 제시해 절차를 중단시킬 수 있습니다.

신속한 연락과 진정성 있는 상환 계획이 무엇보다 중요합니다.

✅ (2) 신용회복위원회를 통한 워크아웃 제도 활용

연체 기간이 90일 이내이고, 금융권 채무(은행, 카드사 등)만 있을 경우
신용회복위원회의 워크아웃 제도를 이용할 수 있습니다.

이는 이자 감면, 분할 상환 기간 연장 등을 통해
채무자의 부담을 줄여주는 제도입니다.

🔸 단, 사채, 세금, 보증채무 등 비금융권 채무는 해당되지 않습니다.
🔸 이미 연체가 오래되었거나 경매가 개시된 경우 신청이 어려울 수 있습니다.

🔸 워크아웃은 '신용채무(무담보 채무)'를 조정하는 제도이므로, 경매가 담보대출로 인해 진행되는 경우에는 워크아웃으로는 막을 수 없습니다.

✅ (3) 법원을 통한 개인회생 신청

연체가 심각하고 전체 채무를 감당하기 어렵다면,
법원을 통해 개인회생 절차를 시작할 수 있습니다.

 

이 제도의 핵심은 다음과 같습니다

일정한 수입이 있는 사람이라면, 최소 생계비를 제외한 소득만으로 3~5년간 갚고,
나머지 채무는 탕감받을 수 있습니다.

사채나 카드대금 등 비금융권 채무도 포함됩니다.

신청만 해도 경매가 잠시 중단되는 ‘집행정지’ 효과가 발생할 수 있습니다.
(단, 법원 인가 전까진 보호가 확정되지 않음)

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3. 개인회생으로 내 집을 지킬 수 있을까?

많은 분들이 개인회생을 신청하면 집도 살리고 빚도 탕감받을 수 있다고 생각하지만,
주택담보대출은 개인회생으로 탕감되지 않습니다.

✔️ 집을 지키고 싶다면?

주택담보대출은 계속 갚아야 합니다.

개인회생 절차에서는 담보대출을 별도로 분리 관리하며,
원금은 그대로 유지되고 상환 조건(이자율·기간)만 일부 조정됩니다.

✔️ 반대로, 집을 포기한다면?

경매 또는 매각으로 집이 넘어간 후
남은 채무에 대해서만 개인회생 절차로 일부 탕감이 가능합니다.

 

📌 즉, 내 집을 지키고 싶다면 개인회생만으로는 부족하며,
담보대출을 끝까지 책임지고 상환할 여력이 있어야 합니다.

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4. 경매 절차에서 지금 내가 할 수 있는 일은?

① 아직 경매 신청 전이라면

일부 금액을 우선 상환하고 채권자와 협상을 시도하거나,
신용회복위원회를 통한 워크아웃 신청, 또는 개인회생 신청까지 고려할 수 있습니다.
이 단계에서는 선택지가 가장 많고, 상대적으로 유리한 조건에서 대처할 수 있습니다.

② 경매개시결정 통보를 받은 상태라면

시간이 많지 않습니다.
이 시점에서는 채권자 협상보다는, 집을 스스로 매각하거나 개인회생을 통해 경매 절차를 중단시키는 방법이 현실적인 선택지입니다.

③ 이미 입찰이 진행되기 직전이라면

대부분의 경우 개인회생 신청이 유일한 방어 수단입니다.
또는 연체된 전액을 단번에 상환할 수 있다면 경매가 중단될 수 있으나,
현실적으로는 쉽지 않습니다.

④ 낙찰이 완료된 경우에는

대응이 매우 어렵습니다.
매각 불허 신청과 같은 예외적 절차 외에는 실질적인 대처 방법이 거의 없으며,
그마저도 인용되는 사례는 극히 드뭅니다.
이전 단계에서의 빠른 대응이 핵심입니다.

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5. 결론 – “경매를 막을 수 있을까?”에 대한 현실적인 답변

경매를 막을 수 있는 제도는 분명 존재합니다.

하지만 시간이 지날수록 선택지는 줄어들고, 상황은 더 어려워집니다.

‘어떻게든 되겠지’라는 막연한 기대는 오히려 경매를 피할 수 있는
마지막 기회를 놓치는 결과로 이어질 수 있습니다.

지금 내 상황을 정확히 파악하고,
채권자 협상 → 워크아웃 → 개인회생 순으로
실현 가능한 방법부터 하나씩 점검해보세요.

 

📌 가장 중요한 건 빠른 판단과 행동입니다.
📌 신용회복위원회, 법률구조공단, 주거복지센터 같은

공공기관의 상담을 적극적으로 활용하는 것도 좋은 선택입니다.

🔗 신용회복위원회 바로가기 https://www.ccrs.or.kr

🔗 대한법률구조공단 바로가기 https://www.klac.or.kr

 

2025.03.31 - [부동산과 경제] - 집이 경매로 넘어갔을 때, 집주인이 반드시 알아야 할 Q&A

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